El entorno de tasas de interés elevadas ha sometido en gran medida al SPDR DJ Wilshere International Real Estate ETF (NYSE Arca: RWX). Las tasas más altas han dificultado que las ventas de bienes raíces se recuperen, ya que los costos de los préstamos disuaden a los posibles propietarios de bienes raíces de adquirir deudas.

La depresión del mercado de la vivienda se ha reflejado en el ETF SPDR DJ Wilshere Intl Real Estate, que rastrea los valores inmobiliarios que cotizan en bolsa fuera de los EE. UU. en mercados desarrollados y emergentes. El ETF ha perdido casi una cuarta parte de su valor desde principios de 2022 hasta la fecha, y los inversores estarán interesados en seguir los acontecimientos de la economía mundial para determinar cuándo será el momento adecuado para comprar.

Técnicos

El RWX ha tenido una tendencia bajista luego de que el precio cruzara por debajo del promedio móvil de 100 días en el segundo trimestre de 2022 y formara un patrón de canal descendente. La tendencia bajista aparentemente se vio amenazada por los inversores alcistas que compraron el ETF en el nivel $23.09, con un fuerte impulso formando soporte. Como resultado, la acción del precio fue conducida a una ruptura por encima de la resistencia del patrón del canal descendente.

Después de un aumento en el precio, una reversión en el nivel $29.53 llevó a la acción del precio a declinar y rechazar la proporción áurea del retroceso de Fibonacci de 61.80% en el nivel $25.55. Si los inversores alcistas se comprometen a mantener su presión alcista, el rechazo de la proporción áurea podría indicar el comienzo del movimiento alcista del precio después de no poder establecer un mínimo más bajo, con las condiciones del RSI revirtiendo desde territorio de sobreventa. Los inversores alcistas probablemente apuntarán al nivel $30.18, que forma resistencia en un máximo más bajo anterior.

Alternativamente, si el impulso bajista no disminuye, una ruptura de alto volumen por debajo de la proporción áurea podría indicar a los alcistas que permanezcan fuera del mercado temporalmente. Los inversores alcistas probablemente buscarán el nivel $23.09 para comprar en el mercado.

Fundamentales

El RWX está expuesto principalmente a empresas operativas industriales o de oficinas e inmobiliarias, que comprenden casi la mitad de la exposición del ETF. Los segmentos inmobiliarios diversificados y minoristas también aportan una composición significativa del activo subyacente. La mayor parte de la exposición representa la naturaleza cíclica del ETF.

Las acciones cíclicas tienden a alinearse con el desempeño de una economía, con una correlación positiva. Si la economía crece, la demanda de acciones cíclicas crece con ella, mientras que las acciones cíclicas pierden cuando la economía decae. Los hogares y las empresas tienden a recortar los gastos no esenciales durante las recesiones económicas y dejan tambaleándose las acciones inmobiliarias.

Esto ha sido evidente en la mayor parte de 2022, que presentó vientos en contra para los inversores de RWX en forma de altas tasas de interés destinadas a desacelerar la economía global.

Geográficamente, Japón tiene la exposición más alta de un solo país, mientras que Europa representa la segunda exposición regional más alta después de Asia, con una ponderación de 29.86%.

El RWX ha experimentado una caída, muy probablemente impulsada por las fuertes subidas de tipos en la zona del euro, hasta 3% desde principios de 2022. Las fuertes subidas provocaron un aumento de los costes de los préstamos y desanimaron las adquisiciones inmobiliarias. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés por parte de los banqueros centrales fue una tendencia mundial y afectó al RWX en la mayoría de las regiones a las que está expuesto.

Como se ilustra a continuación, las tasas de interés de EE. UU. (USINTR) y la zona del euro (EUINTR) se comparan con el RWX. Los tipos de interés tanto en EE. UU. como en la zona del euro se elevaron para luchar contra la inflación tras un período de dinero barato y estimulación económica.

El RWX respondió de manera adversa, disminuyendo 24.50% entre enero de 2021 y 2022. Sin embargo, antes de las fuertes alzas de las tasas de interés, las tasas de interés de EE. UU. disminuyeron de 2018 a 2020, mientras que las tasas de la zona del euro se mantuvieron estables. El resultado fue un mercado inmobiliario ex-EE. UU. que encontró apoyo y focos de fortaleza con el RWX subiendo en dos ocasiones.

Resumen

Según FitchRatings, se espera que el crecimiento del precio de la vivienda se desacelere sustancialmente o disminuya en 2023 debido al enfriamiento de la demanda debido a las altas tasas hipotecarias. Es probable que el mercado inmobiliario en general experimente una tendencia similar que lo agobie, dejando al RWX en una posición precaria, con una presión a la baja que probablemente persistirá hasta que las tasas de interés comiencen a disminuir.

Fuentes: Reserva Federal, Reuters, FMI, FitchRatings, Goldman Sachs Research, TradingView